A Política dos Solos e o Sistema Económico

É do conhecimento geral que a crise financeira iniciada no ano de 2008 fomenta muitas opiniões e debates bem como está na origem de muitos documentos escritos sobre essa matéria por muitos autores, alguns publicados, em que, na generalidade, podemos destacar no seu discurso quatro pontos fundamentais: em primeiro, o consenso de que esta crise foi gerada pelo sector imobiliário, devido ao inflacionamento excessivo do preço dos imoveis; segundo, que este aumento dos preços levou a uma procura de investimento pelas famílias mais jovens, pela via hipotecária; terceiro, a constante “financeirização do imobiliário” veio diminuir em alguns países o importante mecanismo de planeamento e ordenamento do território e as políticas urbanistas; quarto, a rutura do financiamento hipotecário levou a uma destruição da estrutura económica dos países em que o sector imobiliário e da construção representam elevadas percentagens do produto interno bruto (PIB).

Este paradigma de crise imobiliária veio gerar muitas preocupações na economia e nas questões de planeamento e ordenamento do território, pois é uma questão sensível e que flutua nos ciclos económicos e imobiliários, e também está muito ligada com o valor dos solos e a ocupação destes, uma vez que no passado existiu uma politica dos solos virada para o sector privado e os seus proprietários, sendo a parte estatal muito prejudicada e sem opinião. Esta visão está a mudar e, hoje em dia, já se conhecem novas leis e politicas que mudam esta antiga onda de pensamento e que visam uma melhor redistribuição de mais-valias e um melhor equacionamento dos valores dos solos e o seu uso, bem como a perequação usada nos instrumentos de gestão territorial.

Estes assuntos revelam-se de extrema importância se repararmos e analisarmos os dados que revelam que nos anos 90 o valor dos créditos hipotecários para a economia portuguesa seria de cerca de 5 milhões de euros e que em 2008 passaram para 140 milhões de euros, isto é, tivémos um aumento da ordem dos 2.000%.

A escalada dos preços do imobiliário não pode ser explicada por um aumento dos custos de construção, pois estes mantiveram-se estáveis. Encontra-se a explicação nos custos do solo, que inflacionaram estes preços de forma drástica.

É sem duvida do conhecimento que grande parte do motivo do crescimento da divida que afeta a economia portuguesa teve origem no crédito hipotecário, e pode-se dizer que o mercado imobiliário serviu de canal de transporte de capitais financeiros da economia produtiva para agentes não-produtivos dedicados à especulação dos valores do solo e suas benfeitorias edificadas.

Portugal enfrenta hoje uma era em que vários ciclos se invertem. Inverte-se o ciclo financeiro, com o contrair do crédito hipotecário, depois de duas décadas de expansão. Por ligação, inverte-se também o ciclo imobiliário e também o ciclo da construção, que era outrora o motor da economia e nos dias de hoje prepara-se para ser substituído por outro sector.
Este paradigma conduz a novos desafios para o planeamento urbanístico e para o ordenamento do território. É importante também conduzir estes processos e esta política o mais corretamente possível, e recorrendo aos mecanismos técnicos, tendo também sempre presente a economia e as políticas urbanísticas.

A conceção da nova Lei dos Solos vem tentar dar solução e incrementar novas técnicas e politicas que visam, com base em documentos e medidas anteriormente propostas pelo CNADS, datado de 2009, e pelas medidas preconizadas pelo Programa Nacional de Politica de Ordenamento do Território (PNPOT), bem como em todo o conhecimento adquirido pelos anteriores pensamentos e experiências realizadas e resultados obtidos, uma melhor gestão, um melhor equilíbrio na distribuição e ocupação dos solos e também um desenvolvimento mais compacto e policêntrico, uma participação mais visível da comunidade nas políticas de solos e nas mais-valias geradas pelo planeamento urbanístico da administração pública; e, ainda, clarificar o conceito de menos-valia urbanística, adequar os Instrumentos de Gestão Territorial ao contexto do mercado imobiliário, reforçando a sua transparência, sendo estes pontos importantes que a nova lei dos solos possa ajudar e contribuir para uma melhor Politica de Solos.

É sem dúvida importante darmos mais importância a estas matérias muito sensíveis e de grande impacte social e económico, que podem dar origem a grandes mudanças na estrutura económica e produtiva de um país ou de uma sociedade.

Bruno Araújo

Bibliografia

AMARAL, P. (2011) – Análise das relações da política de solos com o sistema económico, Documento técnico, DGOTDU, 5/2011.

(artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular "Economia e Política Regional" do Mestrado em Geografia, do ICS/UMinho)