O preço do imóvel em
Portugal está intrinsecamente ligado ao estado económico tangente à sua
localização, como os acessos rodoviários e centro de negócios e serviços. Estes
pontos de referência não só estão ligados à economia nacional mas, também, ao contexto
internacional.
Um dos cálculos do valor aparente de uma propriedade foi
introduzido em 1964, por William Alonso, onde aplica o uso de aluguer, a
população e o emprego em função da distância ao centro de negócios e serviços
(CBD). Esta abordagem tem como base uma cidade onde existe um único centro de
negócios, linhas de transportes radiais ao mesmo e parcelas de construção
iguais entre si. Após inúmeras atualizações da teoria de Alonso (Muth, 1969,
onde incluiu uma hierarquização na cidade e Mills, 1972, que introduz valores de
transporte mais realistas) e testes de fatores (metodologia OLS, onde, num caso
particular, foram testadas 35 variáveis) a sua forma final engloba inúmeros
aspetos, desde o número de quartos à quantidade de serviços presentes na sua
periferia.
Esta abordagem crítica do funcionamento económico urbano pode
ser diretamente relacionada com a construção de um edifício. A simples nobreza
de um objeto arquitetónico torna um espaço num ponto fértil para a expansão
socioeconómica. Um exemplo presente na península ibérica é a Catedral de
Santiago de Compostela, Galiza, Espanha. A sua construção provocou um
crescimento na sua periferia, expandindo a cidade em torno da catedral. A
igreja não só impulsionou a cidade mas, também, criou inúmeros trajetos para a
peregrinação de fiéis. Este movimento da população em direção a este ponto
impulsiona a economia urbana na interseção de centros de comércio com estes
trajetos.
A sua expansão territorial deu início a uma ampliação do
centro de negócios e serviços (CBD), com a construção de um hospital real, de
uma escola e biblioteca universitária e pontos com peso social na era medieval
(Paço de Raxoi e vários elementos religiosos espalhados pela cidade). A
morfologia urbana presente segue os conceitos básicos de uma cidade medieval.
Tendo como centro a catedral, as vias rodoviárias são, na sua maior parte,
radiais à mesma, estando o centro de negócios e serviços localizado no seu
centro. A sua forma central alinha-se com a teoria de Alonso, onde a cidade se expande
em torno do centro de negócios e suas linhas de transporte são radiais à mesma,
havendo uma descida de preço do imóvel diretamente relacionada com a distância
ao centro.
Esta criação arquitetónica conseguiu tornar uma zona inerte à expansão cultural numa cidade de importância religiosa e, consequentemente, política na idade média. Este peso ainda se pode observar, com a sua densidade populacional e o índice de turismo presente em pontos de importância pela trama urbana.
João Alexandre Costa Leite
Referencia Bibliográfica:
http://www.applet-magic.com/alonsop.htm
(Artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular “Economia Urbana”, lecionada ao Mestrado Integrado em Arquitetura, da Escola de Arquitetura/UMinho)
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